一、活動概要
1、活動介紹
活動主題：<鬧元宵，砸大獎>
活動對象：關(guān)注__房產(chǎn)微信賬號的顧客
活動口號：其樂融融慶元宵，喜氣洋洋砸金蛋
活動時間：20__年__月__日
舉辦場地：__縣__廣場
主辦單位：__縣__房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
承辦單位：__縣__房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
2、活動背景
農(nóng)歷正月十五日，是中國的傳統(tǒng)節(jié)日元宵節(jié)。正月為元月，古人稱夜為"宵"，而十五日又是一年中第一個月圓之夜，所以稱正月十五為元宵節(jié)，又稱為"上元節(jié)"。按中國民間的傳統(tǒng)，在一元復始，大地回春的節(jié)日夜晚，天上明月高懸，地上彩燈萬盞，人們觀燈、猜燈謎、吃元宵合家團聚、其樂融融。為了進一步促進社區(qū)文化及節(jié)日氛圍(商場則為吸引人流，帶旺人氣，借元宵之際開展元宵旺場活動)開展本次活動。
3、活動目的
通過開展晚會活動，能提高群眾對于__房產(chǎn)的好感;以大家喜聞樂見、形通俗易懂的游戲節(jié)目內(nèi)容、營造成一個充滿節(jié)日氛圍的[歡樂大舞臺"，充分體現(xiàn)群眾與元宵節(jié)同歡、同慶、同喜、同樂，激情沸騰的熱烈場景，使整場元宵晚會的氣氛達到最高潮，是更多的群眾認識了解__房產(chǎn)。
二、活動現(xiàn)場布置：
1、布置效果：具有中國元素的新春元宵氣氛，歡快、熱烈，以燈籠、燈謎、窗花、鞭炮等等物品裝飾，烘托出溫馨喜慶的元宵氣氛。
2、現(xiàn)場將放置傳統(tǒng)元宵節(jié)風俗介紹展板，活動場地周邊懸掛與元宵節(jié)相關(guān)的介紹等(詩句、故事);
3、活動現(xiàn)場播放元宵節(jié)喜慶音樂。
4、搭建舞臺，全新紅地毯，顯眼活動主題背景，突顯節(jié)日喜氣洋洋的氣氛。
5、提前釋放出活動信息。
6、廣場入口粘貼活動海報。
三、活動內(nèi)容
1、關(guān)注__房產(chǎn)微信賬號，送紅包。我們的節(jié)日元宵節(jié)活動方案。
游戲規(guī)則：現(xiàn)場節(jié)目開始前，觀眾可以通過關(guān)注__房產(chǎn)的微信賬號與會場大門處獲得現(xiàn)場贈送的紅包，紅包有三百個，只有進入會場且關(guān)注__房產(chǎn)的微信賬號的前三百名觀眾可獲得紅包，一個賬號只能獲得一個紅包，經(jīng)現(xiàn)場服務人員驗證后領紅包者簽字領取，送完為止。
注：每個人只有一次獲得紅包的機會，同一個人多個微信賬號也只能獲得一個紅包。
道具：紅包三百個，發(fā)獎臺一個
獎品：進入活動現(xiàn)場并關(guān)注后獲1個紅包
所需人力：共五人，兩名保安在發(fā)獎臺兩邊維持現(xiàn)場秩序，一名服務人員負責檢查領紅包觀眾是否關(guān)注__房產(chǎn)微信賬號，一名服務人員負責發(fā)紅包并監(jiān)督領紅包觀眾簽字，一名服務人員負責保管所有的紅包。
2、砸金蛋
游戲規(guī)則：晚會進程中段每位觀眾可通過所關(guān)注的__房產(chǎn)的微信賬號在手機微信上參加砸金蛋抽獎活動，每個關(guān)注的賬號有三次砸金蛋機會，通過砸金蛋來隨機獲得現(xiàn)場所提供的不同獎品，獎品分為一等，二等，三等(如有需要可增加獎項)，每次砸金蛋的中獎概率為百分之五十，中獎后觀眾微信賬號上會顯示獲獎信息，中獎的觀眾可在晚會結(jié)束后憑借中獎信息到領獎處領取相應的獎品，獎品限當日兌現(xiàn)，經(jīng)現(xiàn)場服務人員驗證獲獎信息簽字領取，過期作廢。
道具：手機，桌子，板凳(條件允許的話可在現(xiàn)場提供免費wife，以方便觀眾參與活動)
獎品：待定
所需人力：共九人，四名保安位于領獎臺周圍維持現(xiàn)場領獎持續(xù)，一名服務人員負責監(jiān)督領獎觀眾簽字驗證，一名服務人員負責發(fā)放獎品，三名服務人員負責保管所有獎品。(可根據(jù)獎品的數(shù)量適當增減保管獎品的服務人員。)
四、兌獎
1、兌獎方式：紅包所獲獎金直接在紅包里以現(xiàn)金方式提供。砸金蛋所獲獎項可在晚會結(jié)束后，憑借__房產(chǎn)微信賬號所提供的中獎信息到指定的領獎臺當場兌現(xiàn)。
2、獎品設置：
送紅包游戲：每個紅包內(nèi)金額隨機為一元，三元，五元。一元紅包設兩百個，三元紅包設八十個，五元紅包設二十個?？偨痤~五百四十元。
金蛋游戲獎品待定
3、注意事項：
獲得獎券者領取獎品前需親筆簽字后才能領取對應獎品。
五、活動后期
1、進行活動總結(jié)，分析問題經(jīng)驗。
2、發(fā)布活動成果信息。
一、 活動目的和背景
本次房地產(chǎn)開盤活動初定時間為2016年6月19日，星期六。從2016年度至今年五月份在 億萬酒店 項目的推廣，再加上5月下旬開始的媒體推廣到現(xiàn)在， 太極景潤花園 在市場上已經(jīng)具有一定的知名度，通過媒體推廣和銷售接待，客戶群對項目的了解已經(jīng)趨于成熟，同時根據(jù)從6月6日到現(xiàn)在的項目銷售情況統(tǒng)計說明，項目的已放號客戶群中準客戶所占比例較大，預計到開盤前夕，項目放號量將會持續(xù)增加，因此開盤活動的市場背景條件應該說是比較成熟的，同時通過一段時間的推廣，項目也已到了必須開盤的時候，再推遲勢必會造成客戶的流失。
房地產(chǎn)開盤活動緊緊圍繞 銷售 為中心，通過一系列的包裝等工作，在開盤后兩天內(nèi)爭取達到30~40%的成交率，同時將 太極景潤花園 的市場知名度和美譽度擴大化，為一期項目的銷售成功和今后二期的推廣、銷售打下堅實的基礎。
二、 活動時間
2016年6月19日(星期六)
三、 活動地點
太極景潤花園項目銷售中心現(xiàn)場
四、 房地產(chǎn)開盤策劃方案主題思路定位
強調(diào)氛圍 突出品位 提升檔次 有條不紊 圓滿成功
1) 通過開盤當天在周邊及現(xiàn)場的包裝和慶典活動，給項目渲染出濃烈的喜慶氛圍，突出表現(xiàn)項目的開盤盛典。
2) 通過在售房部現(xiàn)場的包裝和水酒供應，工作人員的細微服務來突出表現(xiàn)項目的品位和檔次，讓到來的客戶都能從現(xiàn)場感受到一種尊貴感和榮譽感。
3) 通過合理的區(qū)域劃分，有效的活動流程安排，現(xiàn)場工作人員工作職責的合理分配以及對客戶關(guān)于 選房、購房流程 的講解和傳達，有條不紊地對開盤當天的現(xiàn)場人流人群進行有效合理的控制，以使整個項目現(xiàn)場感覺有次序、有、層次，整個項目現(xiàn)場有條不紊。
4) 通過一系列的工作輔助，最重要的是在銷售過程中抓住客戶心理，充分利用好銷控掌握的方法，以置業(yè)顧問來積極調(diào)動購房者的迫切心態(tài)，以使之達到成交，簽定相關(guān)合約。
五、 房地產(chǎn) 開盤活動現(xiàn)場規(guī)劃布置方案
1) 現(xiàn)場布置
A在售樓部立柱前根據(jù)場地尺寸搭建半米高上下舞臺一個，后設背景板(雙面)，舞臺兩邊用花籃裝飾。附設一個用鮮花包扎的講臺，以作嘉賓發(fā)言及領導致辭用，整個舞臺主要用做剪彩以及主持、發(fā)言用途。
B售樓部東北角面塔南路與新安路交匯處設彩虹門一個，汽柱兩個分別立在彩虹門兩端。鞭炮氣球8串，花籃若干，禮炮18門，舞臺下用花扁、花架裝飾，售樓部入口設紅色地毯，售樓部前廣場設空飄若干。
C舞臺前設坐椅兩排，20個位置左右，供嘉賓及領導使用。
2) 外圍道路布置
A塔南路兩側(cè)按排號活動期間方案設計，插上彩旗。
B項目工地臨塔南路一側(cè)安置空飄若干。
C在塔南路進入售樓部路口處設空飄兩個，以達到吸引人流，車流，指引來賓，宣傳開盤的作用。
3) 售樓部分區(qū)布置及其他布置
A售樓部內(nèi)部分為4個區(qū)域
a、選房區(qū)：主要用做通知到的放號客戶在該區(qū)域通過銷售人員的二次講解和價格預算，進行選房，確定房號，并簽署相關(guān)協(xié)議。
b、簽約區(qū)：主要用做已經(jīng)選好房的客戶在該區(qū)域簽定認購書、繳納房款定金，履行相關(guān)手續(xù)。
c、展示區(qū)：主要用作未通知到選房的客戶參觀沙盤和模型，索取資料，戶型圖，在選房前有個心理準備。
d、休息區(qū)：原洽談區(qū)位置，主要用作客戶逛累了之后臨時休息用。注：選房區(qū)與簽約區(qū)設在同一區(qū)域，意向性劃分。
B其他區(qū)域
a、活動區(qū)：售樓部門口廣場，用作開盤活動、剪彩等，同時作主要的包裝區(qū)域。
b、休閑區(qū)：用作舞獅表演及客戶觀賞表演的區(qū)域。
4)新客戶排號臺：設在售樓部入口右側(cè)，立柱之后，用作新客戶臨時排號之用，同時也用作臨時室外咨詢臺之用。
市場營銷計劃更注重產(chǎn)品與市場的關(guān)系，是指導和協(xié)調(diào)市場營銷努力的主要工具、房地產(chǎn)公司要想提高市場營銷效能，必須學會如何制訂和執(zhí)行正確的市場營銷計劃。
1.房地產(chǎn)營銷計劃的內(nèi)容
在房地產(chǎn)市場營銷中，制訂出一份優(yōu)秀的營銷計劃十分重要。一般來說，市場營銷計劃包括：
1. 計劃概要：對擬議的計劃給予扼要的綜述，以便管理部分快速瀏覽。
2. 市場營銷現(xiàn)狀：提供有關(guān)市場，產(chǎn)品、競爭、配銷渠道和宏觀環(huán)境等方面的背景資料。
3. 機會與問題分析：綜合主要的機會與挑戰(zhàn)、優(yōu)劣勢、以及計劃必須涉及的產(chǎn)品所面臨的問題。
4. 目標：確定計劃在銷售量、市場占有率和盈利等領域所完成的目標。
5. 市場營銷策略：提供用于完成計劃目標的主要市場營銷方法。
6. 行動方案：本方案回答將要做什么?誰去做?什么時候做?費用多少?
7. 預計盈虧報表：綜述計劃預計的開支。
8. 控制：講述計劃將如何監(jiān)控。
一、計劃概要
計劃書一開頭便應對本計劃的主要目標和建議作一扼要的概述，計劃概要可讓高級主管很快掌握計劃的核心內(nèi)容，內(nèi)容目錄應附在計劃概要之后。
二、市場營銷現(xiàn)狀
計劃的這個部分負責提供與市場、產(chǎn)品、競爭、配銷和宏觀環(huán)境有關(guān)的背景資料。
1. 市場情勢
應提供關(guān)于所服務的市場的資料，市場的規(guī)模與增長取決于過去幾年的總額，并按市場細分與地區(qū)細分來分別列出，而且還應列出有關(guān)顧客需求、觀念和購買行為的趨勢。
2. 產(chǎn)品情勢
應列出過去幾年來產(chǎn)品線中各主要產(chǎn)品的銷售量、價格、差益額和純利潤等的資料。
3. 競爭情勢
主要應辨明主要的競爭者并就他們的規(guī)模、目標、市場占有率、產(chǎn)品質(zhì)量、市場營銷策略以及任何有助于了解其意圖和行為的其他特征等方面加以闡述。
4. 宏觀環(huán)境情勢
應闡明影響房地產(chǎn)未來的重要的宏觀環(huán)境趨勢，即人口的、經(jīng)濟的、技術(shù)的、政治法律的、社會文化的趨向。
三、機會與問題分析
應以描述市場營銷現(xiàn)狀資料為基礎，找出主要的機會與挑戰(zhàn)、優(yōu)勢與劣勢和整個營銷期間內(nèi)公司在此方案中面臨的問題等。
1. 機會與挑戰(zhàn)分析
經(jīng)理應找出公司所面臨的主要機會與挑戰(zhàn)指的是外部可能左右企業(yè)未來的因素。寫出這些因素是為了要建議一些可采取的行動，應把機會和挑戰(zhàn)分出輕重急緩，以便使其中之重要者能受到特別的關(guān)注。
2. 優(yōu)勢與劣勢分析
應找出公司的優(yōu)劣勢，與機會和挑戰(zhàn)相反，優(yōu)勢和劣勢是內(nèi)在因素，前者為外在因素，公司的優(yōu)勢是指公司可以成功利用的某些策略，公司的劣勢則是公司要改正的東西。
3. 問題分析
在這里，公司用機會與挑戰(zhàn)和優(yōu)勢與劣勢分析的研究結(jié)果來確定在計劃中必須強調(diào)的主要問題。對這些問題的決策將會導致隨后的目標，策略與戰(zhàn)術(shù)的確立。
四、目標
此時，公司已知道了問題所在，并要作為與目標有關(guān)的基本決策，這些目標將指導隨后的策略與行動方案的擬定。
有兩類目標-----財務目標和市場營銷目標需要確立。
1. 財務目標
每個公司都會追求一定的財務目標，企業(yè)所有者將尋求一個穩(wěn)定的長期投資的蓋率，并想知道當年可取得的利潤。
2. 市場營銷目標
財務目標必須要轉(zhuǎn)化為市場營銷目標。例如，如果公司想得180萬元利潤，且其目標利潤率為銷售額的10%，那么，必須確定一個銷售收益為1800萬元的目標，如果公司確定每單元售價20萬元，則其必須售出90套房屋。
目標的確立應符合一定的標準：
各個目標應以明確且可測度的形式來陳述，并有一定的完成期限。
各個目標應保持內(nèi)在的一致性。
如果可能的話，目標應分層次地加以說明，應說明較低的目標是如何從較高的目標中引申出來。
五、市場營銷策略應在此列出主要的市場營銷策略綱要，或者稱之為”精心策劃的行動”。在制定營銷策略時往往會面對多種可能的選擇，每一目標可用若干種方法來實現(xiàn)。例如，增加10%的銷售收益的目標可以通過提高全部的房屋平均售價來取得，也可以通過增大房屋銷售量來實現(xiàn)。同樣，這些目標的每一目標同樣也可用多種方法取得。如促進房屋銷售可通過擴大市場提高市場占有率來獲得。對這些目標進行深入探討后，便可找出房屋營銷的主要策略。
策略陳述書可以如下所示：
目標市場：高收入家庭，特別注重于男性消費者及各公司，注重于外企。
產(chǎn)品定位：質(zhì)量高檔的外銷房。有商用、住家兩種。
價 格：價格稍高于競爭廠家。
配銷渠道：主要通過各大著名房地產(chǎn)代理公司代理銷售。
服 務：提供全面的物業(yè)管理。
廣 告：針對市場定位策略的定位的目標市場，開展一個新的廣告活動，著重宣傳高價位、高舒適的特點，廣告預算增加30%。
研究與開發(fā)：增加25%的費用以根據(jù)顧客預購情況作及時的調(diào)整。使顧客能夠得到最大的滿足。
市場營銷研究：增加10%的費用來提高對消費者選擇過程的了解，并監(jiān)視競爭者的舉動。
六、行動方案
策略陳述書闡述的是用以達到企業(yè)目標的主要市場營銷推動力。而現(xiàn)在市場營銷策略的每一要素都應經(jīng)過深思熟慮來作回答：將做什么?什么時候去做?誰去做?將花費多少?等等具體行動。
七、預計盈虧報表
行動方案可使經(jīng)理能編制一個支持該方案的預算，此預算基本上為一項預計盈虧報表。主管部門將審查這個預算并加以批準或修改。
八、控制
計劃的最后一部分為控制，用來控制整個計劃的進程。通常，目標和預算都是按月或季來制定的。這樣公司就能檢查各期間的成果并發(fā)現(xiàn)未能達到目標的部門。
有些計劃的控制部分還包括意外應急計劃，簡明扼要地列出可能發(fā)生的某些不利的情況時公司應采取的步驟。
8.2市場營銷計劃的執(zhí)行
營銷執(zhí)行是將營銷計劃轉(zhuǎn)化為行動的過程，并保證這項任務之完成，以實現(xiàn)計劃的既定目標。
策略所論及的是營銷活動是”什么”和”為什么”的問題，而執(zhí)行則論及到”誰”去執(zhí)行，在”什么地點”、”什么時間”和”怎么樣”去執(zhí)行等問題。策略與執(zhí)行密切相關(guān)，策略指導著執(zhí)行，如給營銷方案分配一些基金，指導房屋銷售人員改變推銷重點，重印價格表等。另外，執(zhí)行也是一種策略反饋，即預計在執(zhí)行某一策略過程中會產(chǎn)生的因難將影響策略的選擇。
一、活動主題
1、浪漫七夕，相邀美麗
2、浪漫滿屋，幸福七夕
二、活動背景
每年農(nóng)歷七月初七這一天是我國漢族的傳統(tǒng)節(jié)日七夕節(jié)。因為此日活動的主要參與者是少女，而節(jié)日活動的內(nèi)容又是以乞巧為主，故而人們稱這天為“乞巧節(jié)”或“少女節(jié)”、“女兒節(jié)”。七夕節(jié)是我國傳統(tǒng)節(jié)日中最具浪漫色彩的一個節(jié)日，也是過去姑娘們最為重視的日子。
人們傳說在七夕的夜晚，抬頭可以看到牛郎織女的銀河相會，或在瓜果架下可偷聽到兩人在天上相會時的&39;脈脈情話。女孩們在這個充滿浪漫氣息的晚上，對著天空的朗朗明月，擺上時令瓜果，朝天祭拜，乞求天上的仙女能賦予她們聰慧的心靈和靈巧的雙手，讓自己的針織女工技法嫻熟，更乞求愛情婚姻的姻緣巧配。
三、活動目的
1、營造浪漫的節(jié)日氣氛，增加客戶對企業(yè)的認同；
2、真誠回饋客戶，同時挖掘潛在客戶，提升顧客的品牌忠誠度；
3、提升__地產(chǎn)的知名度，營造良好的企業(yè)形象；
4、與__美容機構(gòu)合作，讓新老客戶享受浪漫的同時，體驗健康美麗。
四、活動亮點
1、七夕佳節(jié)，節(jié)日購房大優(yōu)惠；
2、搭建鮮花拱門，搭配粉色地毯，地毯上撒滿玫瑰花瓣，地毯兩側(cè)有落地鮮花，讓前來參與活動的新老顧客感受“鵲橋幽會”的浪漫氛圍；
3、與__美容機構(gòu)-伊麗莎白美容機構(gòu)合作，為到場的講授美麗健康的秘訣；
4、活動簽到時，每位女性朋友將獲得一束美麗的玫瑰花，及由伊麗莎白美容機構(gòu)提供的美容體驗券一張；
5、現(xiàn)場好禮送不停，凡參與活動的每對情侶、夫妻，將獲得一張抽獎券，有機會抽取大獎；
6、現(xiàn)場精彩互動小游戲，為現(xiàn)場情侶、夫妻提供一次愛的體驗，見證愛的默契；
7、小提琴暖場，營造溫馨浪漫氛圍。
四、活動要素
活動時間：20__年x月23日
活動地點：__地產(chǎn)售樓部
邀約人數(shù)：100人左右
邀約對象：（情侶、夫妻）老客戶、潛在客戶、__VIP客戶等
活動形式：健康美麗養(yǎng)生座談會+現(xiàn)場互動+節(jié)日優(yōu)惠促銷
五、活動流程
六、流程分解
簽到
1、來賓簽到，贈送鮮花，領取資料；
2、走鵲橋，合影留念。
亮點1：走鵲橋，營造溫咖啡馨浪漫的氛圍；
亮點2：小提琴暖場，用音樂渲染氣氛，增添節(jié)日元素。
茶水點心供應
水吧提供足夠數(shù)額的茶水點心，包括奶茶、咖啡、蒸餾水、汽水、曲奇餅等。
主持人開場白
1、提前五分鐘、二分鐘提醒戶外的客人入場
2、講解活動，包括活動主題、內(nèi)容等?
小提琴表演
小提琴表演，拉奏優(yōu)美、溫馨、扣人心弦的曲子，渲染氛圍。?
第一輪抽獎
抽取三等獎，調(diào)動客戶的積極性，為健康美麗講座奠定感情基礎。?
健康美麗座談會
有__美容機構(gòu)講師主講，跟到場的來賓，尤其是女性講授健康美麗的秘訣。
互動游戲
一、心有靈犀大比拼互動游戲；
二、肢體模仿秀。
抽獎
1、分一、二、三等獎，各項獎品待定；
2、第一輪抽出三等獎，最后一輪抽獎同時抽取一等獎、二等獎。
一、【營銷活動背景】：
國慶是舉國歡慶的大節(jié)日，更逢__各業(yè)種大調(diào)整完畢，形象和檔次再次提升。這三大熱點必將掀起一陣銷售熱潮，各業(yè)種把握時機，甄選商品再掀銷售新高。
二、【活動目標】：
同比提升30%，提升商場美譽度、增加店堂活動氣氛，突出家文化帶給消費者的溫馨感覺。
三、【活動主題】：
十一國慶節(jié)歡慶、__耀眼__
四、【廣告詞】：
慶國慶、走親朋、送好禮、到X
中秋國慶喜連連、X商品好又全
中秋國慶雙聯(lián)歡、超低折扣大惠戰(zhàn)
五、活動時間：
甜蜜婚慶購物周9月24日（周五）——30日（周日）6天
十一國慶主題活動10月1日（周五）——7日（周日）7天
六、活動內(nèi)容：
1、奢華秋品、時尚綻放
穿品業(yè)種：包括靴鞋、女裝、男裝、4樓運動休閑、針紡，本次活動集中推出展示國內(nèi)外知名品牌的秋款新品，并結(jié)合中秋節(jié)給予全場深情價，部分商品再降1——2折的適度折扣。針紡業(yè)種為即將到來的旺季作好鋪墊，重點推出羊絨、羊毛等知名品牌火爆上市的宣傳，針對調(diào)整升級推出華麗轉(zhuǎn)身、榮耀升級——大升級、轉(zhuǎn)驚喜活動（活動期間到二樓預購羊絨羊毛商品可轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)盤一次，領取指定的立減金額，可設置50—200元的立減金額。每日限前100名）同時各業(yè)種最后庫存夏季商品開始1—2折的超低價折扣。
營銷部將在dm廣告重點宣傳。
2、20__金秋婚慶月：珠寶、化妝、家居床品、家電形成互動，相互給予立減X元的折扣。（立減金額有業(yè)種擬定，但須報營銷部）食品業(yè)種、超市酒水、糖果、干果類商品全市。免費送到指定位置。開展公司級的大套購，聯(lián)購滿50000、30000、20000等金額贈送不同婚慶大禮。（本活動初期即開始宣傳，24—30日開展力度）
3、會員活動：
（1）會員購物即贈購物袋一個
（2）會員購物滿300元贈送月餅禮盒
（3）會員購物滿500元送大閘蟹。
（4）新人免費辦理會員卡、信用卡并贈送雙卡好禮。
（5）會員持會員卡購物在原有折扣上再優(yōu)惠0。5—1折，各專柜的商品都要有會員優(yōu)惠。不參加商品上報營銷部個別明示，營業(yè)員要將會員卡卡號標明在購物小票上。無會員卡消費不予打折。
4、特別活動：購__滿500元以上可免費郵寄及全國各地，為您的親人送去濃濃的思念。
一、時間：
20__年x月x日
二、地點：
__酒家
三、參加人員：
公司全體員工
四、所需時間總計：
14：00-22：00共計5小時
五、活動目的：
1、增強員工的凝聚力，點燃全公司員工新一年工作的熱情，提高化妝品的銷售佳績。
2、對20__年工作進行總結(jié)，對20__年業(yè)績進行分析，制定新一年度工作總體規(guī)劃，明確新年度工作方向和目標
3、表彰工作優(yōu)秀的公司員工，透過激勵作用，將全體員工的主觀能動性充分調(diào)動起來。
六、年會主題：
1、__20__年度工作總結(jié)暨20__年度工作計劃大會(會議)
2、__20__年度員工答謝會(晚宴)
七、年會安排：
1、年會人員安排及職責：
(1)會場總負責：
(2)年會策劃、會議節(jié)目安排：
(3)酒店安排與協(xié)調(diào)：
(4)現(xiàn)場拍照、攝影：公司攝影師
(5)場景布置：人員安排待定
(6)活動主持：
2、會場布置：
(1)__酒店主會場
(2)資料：
a、本公司的LOGO及年會主題
b、彩帶、氣球點綴會場(音樂)
3.會場物品需求
4.優(yōu)秀員工評選：
參選人員：除財務和人事外的其他部門(由于這兩個部門人數(shù)有限)
評選方式：由各部門資料員工無記名投票選取，加上公司高層及其他部門主管、人事每人一票，票高者得(每部門一名)
獎品設置：
1、優(yōu)秀員工獎勵：每部門一位優(yōu)秀員工(行政部與財務部除外)，共計4名獎品：
2、表演獎勵：一、二、三、參與獎，四個獎項獎品：
3、游戲獎勵：共計4個游戲獎品：
八、年會活動流程：
(一)__20__年度全體員工大會(會議)
1、下午13：50全體參會員工提前到達酒店指定地點簽到，按部門就坐于會議室，等待大會開始。
2、14：00由主持人宣布員工大會開始，并宣布各部門匯報順序。
3、14：15大會第一項，各部門主管及相應負責人分別做20__年度工作總結(jié)及20__年度工作計劃匯報(每人大概20分鐘)。
4、16：00大會進行第二項，總經(jīng)理上臺發(fā)言，進行20__年總結(jié)及20__年公司發(fā)展戰(zhàn)略(預計1小時)。
5、17：00大會進行第四項，主持人宣讀”20__年度優(yōu)秀員工”獲得者名單;優(yōu)秀員工上臺領獎，總經(jīng)理優(yōu)秀員工頒發(fā)榮譽證書;
6、17：30優(yōu)秀員工代表發(fā)表獲獎感言。
7、__20__年度工作總結(jié)暨20__年度工作計劃大會圓滿結(jié)束。
(二)__20__年度員工答謝會(晚宴)
1、主持人宣布員工答謝會開始，各部門節(jié)目表演(節(jié)目名單待定)
2、各部門表演結(jié)束，由全體參會人員選出優(yōu)秀節(jié)目一、二、三等獎與參與獎，并進行獎品頒發(fā)(見附件二)
3、游戲時間：
(1)“快樂袋鼠”(2)“背夾氣球”(3)“蘿卜蹲”(4)“數(shù)7游戲”
每個游戲獲勝隊伍均可獲得獎品。
4、主持人宣布晚宴正式開始：
5、主持人引導大家共同舉杯，總經(jīng)理發(fā)表祝酒詞，祝福大家新年快樂，祝愿公司的明天更加完美。(背景音樂)
6、員工答謝會結(jié)束。
一、銷售方案的目的和意義
銷售是為我公司實現(xiàn)完成全年售房任務的重要手段，以推動銷售方案發(fā)揮和調(diào)動員工積極性，取得更好的經(jīng)濟效益，倡導員工愛崗敬業(yè)，營造一個團結(jié)協(xié)作，拼搏進取，人人促銷的工作氛圍。
二、組織機構(gòu)設置
公司成立銷售方案管理小組，具體負責組織實施、檢查指導此項工作的有效落實。
組長：廖清萍
副組長：陳永紅
組員：史璞、肖湘暉、姜炳露、郭嫻英、馬艷、金文艷、陶濤
具體分工：
1、廖清萍：對銷售方案工作全盤負責，聯(lián)系方式：__；
2、陳永紅：主要負責對阿克蘇片區(qū)地產(chǎn)項目進行業(yè)務管理，每天負責與各案場經(jīng)理及業(yè)務人員做好房源的更新、價格的確定及最后定價工作，聯(lián)系方式：__。
3、史璞：配合陳永紅做好銷售方案工作，并負責對每天的銷售方案情況進行日報，及相關(guān)文字記錄和資料整理工作，聯(lián)系方式__。
4、肖湘暉：主要對銷售方案的售房、回款情況進行核實，按公司要求及時與成交員工做好兌現(xiàn)銷售提成工作，保證銷售方案順利進行，聯(lián)系方式：__
5、各售房點負責人：郭嫻英（南疆農(nóng)民市場售房負責人）__、馬艷__（金橋茗苑銷售人員）、金文艷__（金橋現(xiàn)代城銷售人員）：主要對日常工作進行操作并及時反饋銷售方案的市場反應，提出合理化建議，并保障銷售方案的順利實施。
6、姜炳露：主要對此項工作進行全面的跟進、落實、檢查、考評，至少每兩周需在總公司晨會上匯報此項工作的檢查情況，聯(lián)系方式：__
三、實施辦法
1、員工在不影響正常本職工作的前提下進行銷售方案；
2、方案采取“全員銷售、多銷多得”的辦法；
3、適用范圍：公司所有員工；
4、現(xiàn)可售地產(chǎn)項目：金橋現(xiàn)代城、金橋茗苑、學府壹號、金橋蘋果苑、鳳凰城、天璽大廈、碧水龍庭；
四、銷售流程
1、首先由陳永紅對各售房項目當天的房源在各售房點進行公布及檢查管理，并及時對各點的價格進行確定；
2、公司員工負責將客戶帶到現(xiàn)場售房部或電話推薦，介紹給業(yè)務人員即可，業(yè)務人員做好銷售方案客戶登記工作，并進行相關(guān)談判工作，如果確認交易，方可按公司有關(guān)規(guī)定按期計提提成。
3、業(yè)務人員負責提供客戶所購房屋的位置、戶型、面積、價位、交房日期、物業(yè)管理、違約責任等相關(guān)資料和咨詢服務。負責督促客戶按照規(guī)定按時支付房款（定金、首付款、一次性付款、按揭貸款及后期各項費用等）；負責帶領客戶到財務部繳納現(xiàn)金或辦理刷卡手續(xù)，個人不得經(jīng)手現(xiàn)金。
4、認購協(xié)議填寫由售樓部業(yè)務人員完成并負責完成合同簽訂工作，并進行提交內(nèi)業(yè)審核。
5、如需按揭貸款的客戶，由業(yè)務人員協(xié)助其完成貸款手續(xù)的辦理。
6、業(yè)務人員需與客戶作好溝通，向其闡述國家有關(guān)政策規(guī)定及我公司的臨時性規(guī)定。
五、銷售提成
1、按照公司規(guī)定：
（1）住宅：提成比率為3%，客戶成交后，公司員工與業(yè)務人員各按成交價總房款的1.5%計提提成。
（2）商鋪提成比率為3%，客戶成交后，公司員工與業(yè)務人員各按成交價總房款的1.5%計提提成。
2、尾盤銷售：住宅、商鋪的提成計提規(guī)定，公司員工除業(yè)務員外，其他員工介紹客戶成交后，并且業(yè)務員完善商品房買賣合同簽訂工作后，員工可按成交價總房款的1.5%計提提成。
3、銷售工作完畢，當月房款到帳，當月上報提成審批，經(jīng)辦員工即可到公司財務部領取業(yè)績提成。
以上情況：客戶必須是在銷售部檔案中沒有信息記錄的計提提成，有信息記錄的不計提成，（也就是前期到售房部咨詢過的客戶并且做過登記的不計提成）。
一、活動目的：制造轟動效應，引起關(guān)注，將買房者聚集到售樓現(xiàn)場，營造熱烈的購房氛圍。
二、活動手法：線上線下，雙管齊下。
三、活動時間：
線上推廣時間：201x年11月20日至201x年12月20日
線下推廣時間：201x年12月25日至201x年12月26日(圣誕節(jié)，周末)
四、活動地點：
線上推廣：搜房網(wǎng)、焦點房地產(chǎn)網(wǎng)、新浪房產(chǎn)、網(wǎng)易房產(chǎn)……?線下推廣：__售樓部
五、活動方式：
1、線上推廣：
1)創(chuàng)意思路：想要以較低的投入制造轟動效應，引起關(guān)注，可以制造事件，或利用近期熱點事件進行炒作，如果做得好最好能形成一個新聞事件，引起其他媒體的關(guān)注和免費報道。但利用熱點事件應注意不要給自己造成負面影響。近期大眾較關(guān)注的事件有：通貨膨脹加劇、農(nóng)產(chǎn)品大幅漲價、房地產(chǎn)調(diào)控手段接力出臺、暴力拆遷、QQ與360之爭、中日釣魚島之爭、俄日南千島群島之爭、APEC會議、人口普查等。與搜房網(wǎng)聯(lián)合，制造事件。同時在相關(guān)房產(chǎn)網(wǎng)站、門戶網(wǎng)站、網(wǎng)絡論壇上進行軟文傳播，將網(wǎng)友引入搜房網(wǎng)參與調(diào)查、投票或發(fā)表觀點，并以此為依據(jù)獲得參與下線超級現(xiàn)金大獎活動的資格。
2)方案一：糧油漲價揪人心，__樓盤派現(xiàn)金。先介紹農(nóng)產(chǎn)品漲價給居民生活帶來的影響，介紹網(wǎng)友對農(nóng)產(chǎn)品的支招，比如“菜奴攻略”、“買菜36計”等。然后要求參與者填寫資料(資料填寫表里植入對樓盤的介紹，如__樓盤的價格是__元/平米您是否知道?讓參與者選擇)，參與調(diào)查、投票。完成任務者可以獲得幸運號碼一個，憑此號碼和登記的身份證資料，可以到場參與抽獎，中獎率100%，直接是現(xiàn)金獎勵，最高獎金相關(guān)于一個家庭5年的買菜費用50000元。
3)方案二：我出錢，你出主意，解決3Q之爭。針對目前網(wǎng)絡上吵得不可開交的QQ和360之爭，已嚴重影響到市場秩序及用戶利益，為尋求解決辦法，參與者先登記個人資料，然后可以發(fā)表3Q之爭的危害，可以站在騰訊、360、用戶、政府、行業(yè)協(xié)會等的角度提出可行性解決辦法，以及未來怎樣防止此類惡性競爭事件。其發(fā)表的觀點支持率達到一定百分比或者排名在前300名，將獲得參加線下現(xiàn)金派送活動資格。獎品為現(xiàn)金，100%中獎，獎金最高額度50000元。
4)費用預算：線上推廣費用預算2萬元。
2、線下推廣：
1)現(xiàn)金大派送(中獎率100%)
A.創(chuàng)意思路：吸引客流最好的方式就是免費午餐。配合線上宣傳，以100%中獎率和超級大獎，吸引顧客到場。
B.獎品設置：10元現(xiàn)金獎若干，50元現(xiàn)金獎200名，100元現(xiàn)金獎100名，1000元現(xiàn)金獎，10名，5萬元超級現(xiàn)金大獎1名。
C.活動規(guī)則：50元、100元、1000元現(xiàn)金大獎，現(xiàn)場派送現(xiàn)金;5萬元現(xiàn)金大獎，簽訂購房合同后直接從房款內(nèi)扣除。
D.費用預算：8萬元。
E.人均費用(含線上推廣)：353元。(由于10元現(xiàn)金獎的沖淡，實際支出會更小)
2)一元拍賣(可選，主要用于沒有參加線上活動的顧客);
A.創(chuàng)意思路：根據(jù)公司少花錢、多辦事的原則，拍賣是個比較好的方式。首先，人都是有好占便宜的思想，對房屋有剛性需求的個人或家庭用戶這一特征更是明顯。一元起拍，從參與者角度來看，投入小，收獲大，吸引力強。而且活動充滿趣味性，對現(xiàn)場氣氛的營造肯定能起到非常好的效果。而從主辦方的角度來看，表面上花了很多錢購買拍品，但事實上由于參拍者相互抬價，最終成交價基本與購買價相當，而批量購買享受團購價后，最終成交價甚至可能高于購買成本。此項基本等于不花錢，辦大事。
B.拍賣品設置：拍賣品價格不宜過高，最好控制在200元以內(nèi)，這樣客人參與度會更高。拍賣品應是家庭日常使用較多的，或者有創(chuàng)意的產(chǎn)品。建議：乒乓球拍、網(wǎng)球拍、羽毛球拍、電水壺、加濕器、煮蛋器、剔須刀、健康秤、豆?jié){機、廚房套刀、瑜珈墊、收納箱、抱枕、CD盒、湯鍋、車載吸塵器等。
C.費用預算：拍品購買成本預計2萬元，成交金額預計15000-25000元。最終可能趨于零投入。
3)投飛鏢，享優(yōu)惠(可選，主要用于沒有參加線上活動的顧客)
A.創(chuàng)意思路：增加活動的娛樂性和營造活動氣氛，同時還可以給客戶帶來一定的收益。在房屋不打折的情況下，采取對顧客優(yōu)惠的折衷方式。
B.活動規(guī)則：簽訂認購書后，有3次投鏢機會，投中的環(huán)數(shù)乘以100為現(xiàn)金優(yōu)惠金額，優(yōu)惠可直接沖抵購房款。
C.費用預算：3萬元。
(一)項目SWOT分析
經(jīng)過對本項目的調(diào)查，得出如表8-7所示的SWOT分析結(jié)果。
表8-7__項目SWOT分析表
活動目的:
1、鑒于目前宏觀調(diào)控政策的影響，已認籌客戶及時的選房開盤，將意向客戶轉(zhuǎn)變成購房客
戶，及時回籠銷售資金是我們目前重要的工作。
2、通過本次開盤活動盛大宣傳，為二期后續(xù)銷售吸引一定的人氣
活動背景：
認籌時間:3月8日—5月日認籌數(shù)量:78組
活動地點：
鑫隆名居銷售大廳
活動時間：
201x年5月日上午9點30分
活動形式：
1.邀請輝縣市政府或區(qū)政府相關(guān)領導(條件不允許，可開發(fā)商領導代替)進行開盤盛典剪彩儀式。
2.通過舞臺表演吸引人氣，可邀請輝縣市知名演藝樂隊進行表演
3.邀請輝縣市市老年軍樂隊或鼓舞隊表演來助陣。
4.邀請已認籌客戶現(xiàn)場參與開盤選房活動來調(diào)動潛在客戶的積極性。
5.已定房客戶領取獎品提升客戶對樓盤的美譽度
舞臺布置：
舞臺尺寸建議10米__7大小，結(jié)構(gòu)輕鋼為主，高度30—50厘米之間，調(diào)動現(xiàn)場觀眾的互動性和參與性，舞臺背景以紅色為主，熱烈奔放，更具視覺沖擊力，地面鋪設紅色地毯，音響及話筒由演繹樂隊自備。舞臺表演以歌曲，舞蹈，魔術(shù)為主導內(nèi)容，中間穿插項目的介紹，抽獎，有獎問答等環(huán)節(jié)。
軍樂隊或鑼鼓隊布置：統(tǒng)一紅色服裝，樂器自備，位置根據(jù)現(xiàn)場安排在舞臺左右，人數(shù)最少20人以上，有專人負責，根據(jù)現(xiàn)場活動時間安排。
門口布置:
1、將售樓部兩側(cè)距售樓部500米范圍內(nèi)插上彩色旗幟來增加喜慶和導視作用。
2、售樓部后樓體以及對面樓體上置20__5米噴繪(內(nèi)容見后)2塊，內(nèi)容以開盤文字為主。
3、售樓部門口安置兩個金象(寓意吉祥，美好，發(fā)財)，兩金象之間為15米尺寸拱門，上置條幅(內(nèi)容見后)升空禮炮，旋風彩帶，如果條件允許在售樓部前安全位置安放，數(shù)量為6或者8個，在剪彩儀式進行時從聽覺和視覺上達到更好的效果。
4、售樓部外斜拉條幅，根據(jù)售樓部外觀的布置，在確定條幅的數(shù)量
5、盆景：從拱門到售樓部路鋪設紅色地毯，兩側(cè)擺放高度為1.5米以上的盆景，間隔30—50為宜，可采用租賃方式。
售樓部內(nèi)部包裝：
售樓部內(nèi)部頂部以吊旗和氣球從視覺上來渲染開盤氣氛，案場設置開盤流程展架，認購須知來引導客戶，案場音響釋放激昂樂曲從聽覺上烘托緊張氛圍，引起客戶的購買沖動。布置抽獎區(qū)，放置抽獎道具和獎品激發(fā)參與欲望。
售樓部內(nèi)具體劃分區(qū)域：
客戶等候區(qū)——客戶選房區(qū)——客戶簽約區(qū)——獎品區(qū)
1、客戶等候區(qū)準備充足的座位擺放，便于客戶休息，鑒于天氣炎熱每個座位配備瓶裝水，如中午還有選房客戶應提前準備相應食品以體現(xiàn)人性化服務。在休息區(qū)擺放展架將選房須知和認購提示等重要信息公示
2、客戶選房區(qū)應跟休息區(qū)隔開，根據(jù)案場可用綠色盆景將沙盤區(qū)域與大廳隔開，作為選房區(qū)域
3、客戶簽約區(qū)設置在財務辦公室前區(qū)域，簽約和財務收款為一體
4、獎品區(qū)設置在簽約后邊門口處。
一、龍馬潭區(qū)宏觀經(jīng)濟
【基本情況】 全區(qū)幅員面積332.64平方千米，年末總?cè)丝?1.5萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口10.44萬人。全年完成國內(nèi)生產(chǎn)總值14.8億元，增長12.5%，其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值3.19億元，增長4.5%;第二產(chǎn)業(yè)增加值4.93億元，增長19.5%;第三產(chǎn)業(yè)增加值6.68億元，增長11.5%。完成財政收入10,584萬元，增長17.1%。農(nóng)民人均純收入增加150元，達到2871元。出生人口2296人。
【商貿(mào)業(yè)】 瀘州沱江商業(yè)城川南貿(mào)易中心地位得到鞏固。全區(qū)各類商品交易市場42個，營業(yè)面積42.5萬平方米，集貿(mào)市場成交額14.32億元，增長12.8%。全年完成社會消費品零售額7.11億元，增長13.5%。
【城鄉(xiāng)建設】 龍馬新城已具雛形，新城建設共完成投資2.80億元，“一橫三縱”主次干道混凝土路面澆筑完畢，商會大廈、興達、馨天地等房地產(chǎn)項目建設快速推進。舊城面貌發(fā)生較大變化，小市沿江路以交通、防洪、休閑、環(huán)保、商貿(mào)五位為一體的綜合改造全部完畢，改造舊城18萬平方米。全區(qū)集鎮(zhèn)基礎設施和房屋建設共投入資金6.40億元，新改擴建房屋258萬平方米，全區(qū)城鎮(zhèn)化水平31.1%。全區(qū)啟動中心村建設25個，特興鎮(zhèn)魏園村、安寧鎮(zhèn)良豐村被列為市級重點中心村。
二、龍馬潭區(qū)房地產(chǎn)總體市場狀況
城市建設按照“規(guī)劃、建設、管理、經(jīng)營”四位一體的工作思路，走“優(yōu)先發(fā)展新城區(qū)，逐步改造老城區(qū)，加快城市西伸北進，塑造城市特色”之路，全面提高城市綜合功能，努力打造瀘州既具現(xiàn)代文明又有歷史古韻，既有完善的城市功能又有充分發(fā)展空間的城市個性和城市特色。20__年繼建成隆納高速公路、瀘納高等級公路和瀘州藍田機場擴建工程后，加快城北新區(qū)(含龍馬大道中心區(qū))的開發(fā)建設，完成城西新區(qū)的開發(fā)準備工作，加快納溪河東新區(qū)、藍田重灣小區(qū)、江陽西路南區(qū)、江陽西路北延線及百子圖片區(qū)、杜家街以北的開發(fā)建設。 沱江濱江路完成沱一橋至沱二橋開工段孔樁(80多柱)和地梁，工程累計完成投資396.2萬元。
沱二橋至三角花臺道路整治20__年8月正式動工，至年底全面結(jié)束。全長2千米，工程內(nèi)容包括改造排水系統(tǒng)、人行道路面、供電電纜下地、路燈改造及道路綠化美化。
三、綜述
從上述發(fā)展目標來看，大力發(fā)展經(jīng)濟，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，控制人口，解決就業(yè)，加快城市建設，努力提高居民生活水平，社會發(fā)展等六大方面均有明確的目標和規(guī)劃，其中加快城市化進程和加快現(xiàn)代化多功能城市化建設尤其值得我們注意。這表明不僅從國民經(jīng)濟發(fā)展自然帶動龍馬潭區(qū)發(fā)展，更加從城市宏觀發(fā)展目標方面對龍馬潭區(qū)的發(fā)展提出了明確的規(guī)劃和目標。項目位于龍馬潭區(qū)最大的商貿(mào)集散重地回籠灣批發(fā)市場和王氏批發(fā)市場之間，必將是城市化發(fā)展的最大受惠者。
由于城市人口基數(shù)大，絕對增長數(shù)量還是比較大的。龐大的城市戶籍人口加上大量的流動人口，為項目提供了有利的人口資源保證。
國家和瀘州市房地產(chǎn)相關(guān)政策法規(guī)的不斷出臺，使瀘州市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更加規(guī)范化、市場化，從更多方面給普通消費者以實惠和保障，使開發(fā)商和消費者能夠在更加公開、透明、規(guī)范的條件下進行交易，充分保護了在交易中弱勢群體的利益;在政策的壓力下，促使開發(fā)商不斷成熟，不斷壯大實力，也必將淘汰部分實力弱、運作不規(guī)范的開發(fā)商，從而十分有利于房地產(chǎn)業(yè)朝健康的方向發(fā)展。
一 項目概況
(一)項目地理位置評估
項目位置
瀘州市龍馬潭區(qū)五交化一條街
項目區(qū)位評估
在瀘州市市區(qū)地圖中我們不難看出五大區(qū)位板塊，中心半島、城北新區(qū)、城南、城東、城西。項目位于中心半島與城北新區(qū)和城東結(jié)合部位，轄三地出入口中心地帶，交通十分便捷，覆蓋區(qū)域?qū)拸V，受眾面大。
僅從龍馬潭區(qū)區(qū)位中分析，我們可將其分成四大板塊：小市舊城區(qū)、回籠灣街區(qū)、龍馬新城區(qū)和城北新區(qū)。在這四大板塊的房地產(chǎn)宏觀市場中，很明顯可以看到城北新區(qū)屬于開發(fā)質(zhì)素較高，房地產(chǎn)市場形成最快的一個高端區(qū)域;龍馬新城區(qū)屬于中等質(zhì)素，不論價格，建筑質(zhì)量，建筑整體規(guī)劃，小區(qū)面積，都較城北新區(qū)稍遜一籌;小市舊城區(qū)因為老城區(qū)面積較大，道路狀況單一，多年來發(fā)展較為緩慢，一直阻礙房地產(chǎn)市場的發(fā)展;回籠灣街區(qū)因其獨特的地理位置優(yōu)勢，多年來形成了川南最大的商貿(mào)集散地，城市交通四通八達，流動人口數(shù)量大。由于該區(qū)域商賈眾多，一直以來都為商家所必爭之地，商業(yè)氛圍十分濃厚，在相當一段時間內(nèi)阻礙了房地產(chǎn)住宅市場的健康發(fā)展，目前向陽街、五交化一條街、匯金路一帶的樓盤即可視作該區(qū)域房地產(chǎn)住宅市場的典型特征：
※ 規(guī)模普遍較小; ※ 新開發(fā)建設項目較多且密集; ※ 項目開發(fā)質(zhì)素普遍較低; ※ 該區(qū)未來開發(fā)總體規(guī)劃較為樂觀發(fā)展空間大。
二 項目定位
(一)項目優(yōu)勢分析
1、龍馬潭區(qū)宏觀經(jīng)濟良好，人均GDP逐年上升，人均可支配收入也在穩(wěn)步上升，人均可支配收入的快速增長大大增強了居民的實際購買力
2、龍馬潭區(qū)人口基數(shù)大，流動人口量大，具備優(yōu)良的人口基數(shù)保證;
3、本案不直接臨街，但進出又比較方便，利于居家;
4、戶型面積搭配合理;
(二)項目定位
在對本案周邊項目進行大量調(diào)查以及針對目前項目的園林景觀設想效果并結(jié)合居住質(zhì)素的分析后，我認為本案在定位上應當區(qū)別于目前位于回籠灣街區(qū)的所有項目，并且應當在居住質(zhì)素和居住環(huán)境上高于同區(qū)域的所有項目，借此形成項目賣點，與同區(qū)域競爭項目產(chǎn)生差異化優(yōu)勢。因此我認為本案應定位成歐陸建筑風格與中式園林景觀相結(jié)合的中檔純居住性小區(qū)。
主題命名：鳳林山莊
1)消費群體定位
建材市場、沱江建材市場、科維商城、小市舊城居民區(qū)、江陽區(qū)舊城居民區(qū)。
3)訴求范圍定位
回龍灣街區(qū)、商貿(mào)區(qū);小市舊城居民街區(qū);城北新區(qū)和龍馬新城部分街區(qū);北城舊城居民街區(qū);南城舊城居民街區(qū)。
三、項目各階段銷售策略及促銷策略
制定此銷售策略以及配合銷售策略所采取的相應宣傳推廣策略，是為了讓本案的銷售達到理想的效果，讓本案在銷售的過程中能更好地、更容易地實施銷售控制，并且針對每一個銷售階段都能夠有計劃、有原則、有目的的行動，而不是盲目地、沖動地想然而然的想到什么做什么。因此在銷售的全過程中希望銷售一線主管人員和銷售人員能夠有效地充分執(zhí)行行動方案，同時希望開發(fā)商、建筑商能夠在項目工程、項目施工進度、銀行按揭辦理和廣告宣傳力度上以及各類原始資料的提供上給予最多、最大的配合與工作支持。
(一)項目總銷售方針與目標
1、項目銷售方針
1) 在本案的全程銷售中，銷售部門應當積極主動地探討和研究，并善于及時總結(jié)項目在任何銷售階段中的優(yōu)勢和劣勢，分析問題并歸納上報可行性建議;
2) 在各類問題的處理中應當保持積極主動的工作態(tài)度和樂觀的心態(tài)，善于尋找問題、分析問題、解決問題;遇到任何銷售困難時應當及時上報主管部門或與開發(fā)商、建筑商進行有效溝通，共同尋求解決方案;
3) 在銷售全過程中應當維護好開發(fā)商、建筑商及本公司形象，認真貫徹執(zhí)行公司管理制度和項目部銷售管理的相關(guān)紀律制度，堅決服從上級領導安排，履行個人服從集體的宗旨，努力建設明星團隊和銷售明星，爭創(chuàng)明星團隊和銷售明星“雙金”榮譽。
2、項目銷售目標制定
項目銷售目標主要受到：項目工期、銀行按揭、廣告宣傳力度、銷售人員的銷售力四大因素左右。目前，本案到現(xiàn)在為止并不能提供銀行按揭的準確依據(jù);項目工期也只能是預計在20__年3月份左右主體封頂，園林景觀建造更遲之一步;另外在廣告宣傳力度上能不能充分按照即定方案完全執(zhí)行和認真對待。受這三大因素的影響和制約，我為本案在8個月的銷售周期內(nèi)制定了兩種目標：1)保守銷售目標;2)最佳銷售目標。
保守銷售目標：完成總銷售量的60%左右;銷售周期8—9個月。
最佳銷售目標：完成總銷售量的90%左右;銷售周期6個月左右。
(二)認購期銷售策略及宣傳推廣策略
結(jié)合本案周邊項目的實際銷售價格指數(shù)，對于本案的價格定位我的建議是不宜過早地公之于眾，在該片區(qū)的價格全部比本案初步設想價格定位低的情況下，如果較早地將本案價格公布及銷售，容易造成消費者在沒看到項目任何建筑物、景觀效果的情況下將本項目與同區(qū)域內(nèi)競爭項目相互混淆不清，導致差異化優(yōu)勢不能形成，從而使消費者尚失對項目的購買信心和購買的決心。
在項目的工程剛剛開始之初及沒有任何園林景觀的情況下，從實際操作效果來看，我認為在認購的早期，應當重點考查市場對項目初步設想價格的接受程度。采取摸底的工作思路，在介紹的過程中全部只告知消費者項目今后的規(guī)劃建設、戶型結(jié)構(gòu)、園林景觀設計和大概的價格，銷售部門及其開發(fā)商和建筑商在這點上應當高度重視，嚴守項目機密，注意對外宣傳的措詞，統(tǒng)一口徑。嚴格遵守：對項目不明確的地方，不予承諾;與本案不相符的情況，不能夸大事實。
1、認購期注意事項
1) 對認購階段的來訪和來電客戶必須嚴格做好詳細的客戶登記;
2) 現(xiàn)場銷售中每天所暴露出來的問題以及客戶提出的建議應在每日歸納總結(jié)成文，定時上報主管部門;
3) 不定期舉行業(yè)務、銷售與策劃部門之間的多向聯(lián)系和溝通。對于各項銷售指標統(tǒng)計認真分析，及時進行市場調(diào)查，抓住重點，按人落實任務并設立量化目標;
4) 項目主管應經(jīng)常與開發(fā)商和建筑商保持良好雙向溝通，反映問題，提出建議;
5) 項目主管應有效監(jiān)督和管理行銷人員的宣傳實效。
2、認購期目的
認購期是項目展開正式認購和銷售工作前不可或缺的重要一環(huán)，在這個階段，不論是銷售部門還是策劃部門所有工作的核心都應當集中在對項目理念的傳輸和消費者對項目意見或建議的反饋、分析、匯總的基礎之上，盡量多的讓市場了解本案，同時也要盡可能多地收集到反饋信息。這是驗證項目定位和制定銷售價格的最為有利的時期。因此在認購期我們只做三件事：1)傳達項目理念;
2)采集信息;
3)引導消費者進入正式認購。
3、認購期時間
20__年11月1日——20__年11月30日
4、銷售場地安排
鳳林山莊售樓中心
5、認購期實施辦法
1) 在認購期內(nèi)原則上是不進行任何形式的訂購，大量的通過行銷手段，適當?shù)倪M行一些廣告發(fā)布和網(wǎng)絡信息的發(fā)布，傳達本案的開發(fā)理念，同時制造項目懸念;
2) 凡有意向進行認購的客戶一律交納￥5000元排號費，領取相應的排號卡一張;
3) 在認購期排號的促銷政策上，不論是銷售部、開發(fā)商還是建筑商都應保持高度的統(tǒng)一。由于本案在認購期不可能給予客戶在價格、面積、戶型、位置上作出任何承諾，為了充分調(diào)動客戶購買需求，凡在認購期排號的客戶，都可以在正式認購時將￥5000元的排號費轉(zhuǎn)為￥8000元的認購金;
4) 所有排號客戶如在正式認購時選擇不到自己所滿意的戶型、位置，可如數(shù)退還所交納的￥5000元排號費。
(三)強銷期銷售策略及促銷策略
認購階段利用廣告宣傳和促銷攻勢的立體化“搶灘登陸戰(zhàn)”，讓項目在市場上造成了一定熱度后，為項目強銷期作好了良好的市場鋪墊，但在強銷期內(nèi)的銷售任務是艱巨的，超過銷售總量50%的任務量將在這一階段中得以消化，但是在這階段中我們不可能再像認購時大量地投入廣告宣傳，在廣告宣傳方面我們應該因地制宜的尋求最恰當?shù)氖袌鐾茝V機會和盲點，適時地與中國傳統(tǒng)的民風、民俗節(jié)慶日相互連接推出項目。
在認購階段過后對于項目銷售價格和促銷策略將作相應的調(diào)整，價格的制定將會更將細化到位置、樓層、結(jié)構(gòu)上;促銷原則保持在認購均價三個百分點的上升空間或三個百分點的下降范圍內(nèi)(最主要依據(jù)認購階段市場的實際情況而定)。
在強銷期的工作中除了外圍市場的鞏固和開拓之外，更重要的將是項目自身的強化，諸如：項目工程進度必須嚴格按照認購協(xié)議書約定條款得以順利的完成，在該階段中項目的五證必須全部完成辦理手續(xù)，銀行按揭貸款的工作應當花大力氣、下狠決心盡快地辦理，《商品房測繪報告》必須要求在項目取得《商品房預售許可證》之前完成，以便于項目《商品房預售許可證》的如期取得。
2、強銷期目的
在強銷期堅持內(nèi)緊外松的原則，一方面應當鞏固項目前期所建立的市場，加緊項目基礎建設、證照手續(xù)辦理，加強銷售成功率的把握;另一方面在市場宣傳推廣上，利用元旦和春節(jié)的機會進行項目推廣，由于在此時機中正是瀘州房地產(chǎn)行業(yè)大盤和名盤大力推廣的時候，采用“跟隨作戰(zhàn)”的方法，我們并不是要求與大盤和名盤相互攀比，而是重在借助大盤和名盤的品牌優(yōu)勢，抓住大盤和名盤的市場空缺點，拾遺補缺的填補消費者需求和市場的空白點。在宣傳推廣的跟進上要充分地利用人員一對一促銷來加強推廣的實效。
在銷售中所有銷售人員應當堅持認購階段的工作態(tài)度和工作激情，加強自身的學習，積極地參與項目的相關(guān)培訓，項目銷售主管應在每月制定當月的銷售培訓計劃，有效地組織和安排培訓工作。
3、強銷期注意事項
1) 由于強銷期的工作重點在于開發(fā)實效和銷售實效的體現(xiàn)，因此在該階段所有銷售人員應具備良好的工作心態(tài)，將工作計劃落到實處，發(fā)揮最大的銷售力。
2) 在市場鞏固上除廣告宣傳外，銷售人員應當和自己的前期客戶建立良好的關(guān)系，認真做好客戶回訪跟進的相關(guān)報表和工作日記。
3) 項目銷售主管和置業(yè)顧問每月所提交的工作計劃、安排、總結(jié)和目標設立中必須嚴格要求量化指標。
4、強銷期實施辦法
◆ 強銷期工作分為三步走：第一步，總結(jié)分析階段;第二階段：實效階段;第三步：突破階段。
1)總結(jié)分析階段(20__年12月19日——20__年12月31日)
20__年11月19日由正式認購階段轉(zhuǎn)入強銷期后，我們首要做的工作應該是將認購時期中項目資源進行重新組合，再次提煉項目的優(yōu)勢和劣勢，分析論證市場認可程度，進一步推斷出項目銷售今后的發(fā)展趨勢和空間。
2)實效階段(20__年1月1日——20__年2月28日)
通過總結(jié)分析明確項目所存在的問題后，在強銷期的中期應當在工作上展開具有實質(zhì)性很強的工作，工程建設、證照的辦理、銀行按揭的辦理、《商品房預售許可證》的辦理，銷售人員的強化培訓，行銷結(jié)構(gòu)的建立，都應當充分地按照即定的方案開展工作。
(六)持續(xù)期銷售策略及促銷
1)持續(xù)期時間
20__年4月1日——20__年4月30日
2)持續(xù)期銷售策略
在該階段由于銷售總量剩余在20%左右，大多數(shù)較好的戶型、位置基本上都在前期銷售中銷售一空，在持續(xù)期中我們要結(jié)合當時項目剩余戶型、位置和市場的實際情況制定新一輪的價格方案;這個時候在廣告宣傳上，基本上保持處于收縮狀態(tài)，除了通過行銷人員的一對一行銷和網(wǎng)絡宣傳推廣之外，其他的廣告形式可以不采取。
3)持續(xù)期促銷策略
作為向尾盤過渡的時期，不輪在戶型、位置上都大大的與前面各個階段不能相提并論了，因此在促銷上我建議優(yōu)價出售，用基本貼近于成本價的讓利作為底線支撐。
五 項目價格策略
(一)各階段執(zhí)行價格走勢即定方針
1)執(zhí)行價格
各階段的執(zhí)行價格將在認購階段之后提供
2)執(zhí)行價格走勢即定方針
在項目全程銷售中，價格因素是至關(guān)重要的，在項目的初期(認購階段)我們設立一個
比較均衡，同時也是比較高端的價位目的是在于最大限度地考驗市場的認可程度和消費接受能力，如果在一階段所設定的價格能夠得到市場的認可，且反應熱烈，那么在今后的價格制定中將呈上升趨勢，其上升空間保持在三個百分點范圍內(nèi);如果市場反映呈相反狀態(tài)，那么在執(zhí)行價格的走勢上將下浮三個百分點。
(二)各階段價格讓利優(yōu)惠控制原則
1)在項目銷售的各個階段中如有大型SP促銷活動原則上讓利按照促銷方案執(zhí)行;
2)如果在階段內(nèi)沒有任何促銷活動，讓利優(yōu)惠幅度按照客戶的付款方式進行優(yōu)惠： 按揭貸款：97折;分期付款：96折;一次性付款：95折;
親友一起購買(10套以內(nèi))：除享受付款方式的優(yōu)惠之外，額外再享受99連環(huán)折; 大型團體購買(20套以上)：除享受付款方式的優(yōu)惠之外，額外再享受97連環(huán)折
六 全程銷售中開發(fā)商所需配合事項
為了讓項目在銷售的全過程中順利的按照即定方案展開工作，希望開發(fā)商能夠在工作上給予項目銷售部最大的支持和配合，以求盡快盡早實現(xiàn)銷售目標。
時期
配合事項
完成時間
預熱準備期
四證、土地使用年限、項目效果圖、戶型圖、園林景觀規(guī)劃方案、
交房日期、交房標準、裝修標準、物業(yè)管理費用
20__年10月31日前
認購期
戶型結(jié)構(gòu)整改建議確定、正式認購促銷方案定稿、
正式認購執(zhí)行價格確定、《商品房認購協(xié)議》確定
20__年11月30日前
正式認購階段
財務人員、保安人員配比，現(xiàn)場花卉、椅子提供
《商品房定購協(xié)議》確定、元旦促銷方案確定、強銷期執(zhí)行價格確定
20__年12月7日前
強銷期
春節(jié)促銷方案確定、《商品房買賣合同》樣本提供、銀行按揭程序的申辦、
房監(jiān)所測繪辦理、商品房預售許可證辦理
20__年3月31日前
持續(xù)期
持續(xù)期促銷策略和執(zhí)行價格確定
20__年4月3日前
清盤期
清盤期促銷策略和執(zhí)行價格確定
20__年4月30日前
一、微信是的媒介。
微信是媒介中的一部分，但是應是最重要的一部分。微信打開了移動互聯(lián)網(wǎng)的大門，任何的功能都可以在微信上實現(xiàn)，你可以沒有其它的媒介，但是不能沒有微信二維碼。受眾的人群比并不是只有微信人群，但是可以通過其它形式的廣告宣傳附加微信公眾二維碼，對客戶在微信公眾平臺上進行統(tǒng)一的客戶管理。相對微信的投入要比其它的媒介(互聯(lián)網(wǎng)、門戶、紙媒等)推廣宣傳的成本要更低。
二、可以用線下線上所有媒介媒體推公眾賬號，吸引關(guān)注者。
一副地產(chǎn)廣告海報加個二維碼，既要描述清楚二維碼的作用，位置擺放得也要顯眼。網(wǎng)站上、戶外廣告、海報、電視廣告上，(可以根據(jù)形式選擇放入二維碼或是微信號，添加關(guān)注賬號)。要有計劃的評估效果。普遍抱著試水的態(tài)度的是可以理解的，但是如此沒有規(guī)劃和下點心思的試水，到頭來只能夠證明微信的作用非常非常小，可問題卻是房地產(chǎn)企業(yè)沒有真正開發(fā)好、運用好。用最行之有效的方式來選擇推廣，就是關(guān)注賬號有獎或是參與購房等等活動吸引顧客來關(guān)注。
三、做好內(nèi)容營銷。
內(nèi)容營銷是營銷中質(zhì)的服務。記住，發(fā)有用的、有趣的信息而不是廣告!客戶很容易反感賬號每天都發(fā)廣告信息，反而每天分享一些房屋擺置、及有關(guān)生活小知識的訊息，客戶很容易產(chǎn)生好感。發(fā)廣告要適可而止，適當?shù)陌l(fā)送，即不忽略賬號的功能，又會產(chǎn)生依賴，并持續(xù)關(guān)注，為之后的營銷活動做鋪墊。服務好你的客戶，再進一步的進行營銷活動，放長線釣大魚。
四、進行營銷活動。
但針對你的潛在客戶，不主動出擊，反倒覺得像是到嘴的肉不吃之意。
房地產(chǎn)行業(yè)不同于其他的行業(yè)，客戶立馬可以去消費的項目，相對的周期較長。但針對于客戶的營銷活動更不容忽視。微信海云平臺針對房地產(chǎn)制作的房地產(chǎn)行業(yè)模版，超炫的模版樣式、完善的功能服務(包括樓盤展示、預約看房、營銷活動、會員卡等等)。強大的運營團隊針對不同行業(yè)進行深入分析，客戶滿意度百分百。
客戶可以任選十幾種超炫的后臺模板，搭建微信端的移動門戶，通過這個移動門戶，可以對整個樓盤項目詳情和樓盤周圍的交通、環(huán)境、便民設施等進行全方位的展示，可以在手機端查看樓盤的戶型圖，可以在線預約免費看房。
其次，基于很多樓盤地理位置比較偏遠，開發(fā)一鍵導航和一鍵電話撥打功能，省去了客戶記錄地址和電話號碼的繁瑣程序。同時微信海團隊開發(fā)了在線咨詢功能，客戶可以直接在微信窗口和售樓客服進行在線咨詢，非常便捷和人性化。
(一)總目標
根據(jù)本案營銷宣傳策略，通過切實、有效的廣告安排，突出重點，彰顯樓盤特點，提高本案的知名度與美譽度，支持本項目的銷售工作。
(二)廣告目標綜述
1.樹立樓盤整體形象，對市場客戶及目標客戶傳播銷售信息。
2.保證樓盤銷售順利進行，配合2017年全年的項目開發(fā)，并實現(xiàn)預期的銷售目標。
3.樹立本企業(yè)形象及本案項目的樓盤形象，強化本案“____×”的居住理念及推廣主題。
中秋節(jié)是中華民族的傳統(tǒng)佳節(jié)，賞月吃月餅猜燈謎更是傳統(tǒng)的節(jié)慶活動，而剛過去不久的七夕節(jié)則被認為是“中國情人節(jié)”，借此契機聊城電視臺聯(lián)合中央華府地產(chǎn)，推出“月滿中秋、夢圓華府”主題專場，展開大型暖場活動，將中國傳統(tǒng)佳節(jié)與房地產(chǎn)營銷結(jié)合起來，為廣大購房者提供一場全民狂歡盛宴。主辦單位：聊城市廣播電視總臺(集團)承辦單位：聊城電視臺《生活正前方》欄目聊城廣播電臺
時間：20__年9月6、7、8地點：莘縣燕塔廣場
活動主題：“月滿中秋、夢圓華府”參與對象：莘縣縣城及周邊區(qū)域居民一、活動前期宣傳形式
1.游走字幕(800元/條X20天=16000元)
活動內(nèi)容以游走字幕的形式在電視展播，一目了然，讓觀眾直接了解活動內(nèi)容。每條50個字的游走字幕覆蓋52個頻道，20:00-21:00-22:00四個黃金時段滾屏播出。
2.欄目內(nèi)硬性廣告30秒版(710元/30秒X20天=14200元)
主要立足于活動宣傳，傳播速度快，“殺傷力”強;涉及對象最為廣泛;經(jīng)常反復可以增加公眾印象;有聲有色，具有動態(tài)性。專業(yè)的制作團隊為您打造制作精良、包裝精美的活動宣傳片;欄目憑借品牌影響力，收視強勁，受眾廣泛，房產(chǎn)版塊前播出，針對目標受眾，因此在推廣渠道方面有著獨一無二的`優(yōu)勢。
3.軟性廣告信息類(以新聞的形式宣傳，每條2分鐘，按經(jīng)濟信息收費標準20X元/分鐘。每周一三節(jié)目更新，周日可重播，1000元/條)
5、廣播電臺宣傳
1、精選全天最好12個時間段a+a贈c。全天播出共20次。價格為10元/每秒/套X2套X20秒X20天=8000元。
2、全天平均分配時間a+b贈c。全天播出22次。價格為(10元/秒/套+8元/秒/秒/套)X20秒X20天=7600元。
3、經(jīng)濟實惠型為特a，即a+c套餐。全天14次播出。價格為12元/秒/套X20秒X20天=4800元。
4、轟擊效應。包含全天最好時間段上下班高峰期!為特a+a+b+c。全天36次播出。價格為7600+4800=12400元。信、紙媒、廣播、城市大屏幕全媒體配合的宣傳攻勢，必將為莘縣人民及全市民眾打造一場豐富多彩的視覺盛宴。
二、活動中期宣傳
1.《生活正前方》專業(yè)團隊記者、主持人在活動現(xiàn)場進行拍攝、主持，為期三天的電視連續(xù)實時報道。
2、活動當天工作人員食宿及加班活動補助經(jīng)費。(按電視臺內(nèi)部活動節(jié)假日補助)20人X300元X3天=18000元
食宿費用由活動組織方承擔，車輛油費補助：150元/天/輛(根據(jù)具體使用車輛數(shù))
3、房產(chǎn)商需要準備自己的宣傳彩頁及門票，隨時發(fā)給入場群眾。
(一)廣告訴求重點
結(jié)合本案特點，在本案的不同銷售階段，將本案主題進行輪流展示，著力形象介紹，使其盡快被目標客戶群所了解和接受。具體廣告的訴求重點將從以下六方面突出。
1.項目的整體優(yōu)勢：可著重突出中高檔景觀樓盤和本市規(guī)模較大的樓盤。
2.地貌布局：本案遵循自然生態(tài)法則進行布局，小區(qū)地貌獨具特色。
3.生態(tài)環(huán)境景觀：獨特的景觀生態(tài)環(huán)境是本案的一大亮點，在推廣時應著重強調(diào)。
4.配套：本案擁有大型現(xiàn)代化購物商廈、大型景觀休閑廣場等完備的生活配套;與此同時，本案的智能化系統(tǒng)在本地也將是比較先進的。
5.人文氛圍：毗鄰×學院，同時這一區(qū)域?qū)⒅饾u發(fā)展成為__市的文教區(qū)，是__市最具現(xiàn)代文明底蘊的城市板塊，人文氣息十分濃厚，為本案營造了一種強烈的文化氛圍，這是本案最為珍貴的訴求點，應著重突出。
6.居住理念：本案所營造的是一種天人合一的居住理念，人與自然和諧相融是都市人居品質(zhì)的極致彰顯，倡導一種健康的生活方式也是本案的感性訴求點之一。
(二)廣告表現(xiàn)
1.廣告主題圍繞本案“____×”這一居住理念，在本案的不同營銷階段設置不同的推廣主題，包括上述幾大訴求點以及本案的銷售進展情況。
2.廣告主導概念：秀麗的自然風光條件與濃厚的人文氛圍完美結(jié)合。
3.廣告表現(xiàn)原則
(1)訴求單純形象力求突出產(chǎn)品品牌與產(chǎn)品本身的形象，文字感性而具有說服力。
(2)風格統(tǒng)一化：從傳播的媒介上整體考慮統(tǒng)一風格，包括選用的圖片、圖形、字體、色彩和編排樣式。
(3)系列化：在項目整個營銷過程中，根據(jù)項目的開發(fā)階段，按推廣的節(jié)奏，分為幾個推廣單元，形成單元系列，以加強每個階段的推廣與訴求重點，同時將本案各方面的優(yōu)勢點分章節(jié)進行有側(cè)重的展示，讓人們能強烈、全面地認識、認同本案所獨具的優(yōu)勢與品位。
(4)廣告誘導重點：著重分階段提示“__項目”針對各個目標消費群對自身價值的定位，界定自身價值、生活階層、生活品位等一系列針對個性的訴求，以提供充分的心理暗示，貼近目標消費群的心理期待，引導其采取購買行為。
(三)廣告媒體發(fā)布計劃
電視、廣播、報紙、戶外和車體等廣告的表現(xiàn)形式都將成為本案可選擇的宣傳推廣媒體，形成全方位的強大推廣媒體組合。
在本案各銷售階段媒體配合情況如表8-8所示。
表8-8本案各銷售階段媒體配合情況表
時間：
地點：
1、海鹽新天地廣場
2、現(xiàn)場售樓處
活動目的：
聚集開盤人氣，重拳出擊，在最短的宣傳期間內(nèi)，刺激大眾，創(chuàng)造最佳口碑和打響海鹽首盤小高層高檔住宅小區(qū)的品牌。
活動方式：
現(xiàn)場搖號、活動助興、抽獎酬賓
活動安排：
一、前期廣告宣傳
3：30—4：05著重以信息發(fā)布為主宣傳，主要是搖號參加辦法、地點、時間等信息告知。發(fā)布途徑為報紙、燈箱、跨街橫幅。
宣傳主題：
未來城都市居住典范，海鹽首期豪華高品位住宅樓銷售在即。
引領都市時尚，坐居金仕海岸。
金仕海岸4月5號日真情放送，豪華住宅乍現(xiàn)海鹽。
因為珍稀，所以珍貴。
金仕開盤有好禮，驚喜大獎等你拿。
二、搖號現(xiàn)場布置
1、搖號方式：現(xiàn)場公開，即選即定。具體搖號登記處暫定2處。
（確定小高層購買資格，建議搖號總數(shù)比實際戶數(shù)多30%）
2、地點選定：海鹽新天地廣場
（a、需要一定活動場地。b、場地方有舉辦活動經(jīng)驗。c、有聚集人氣的先例。）
3、軟環(huán)境布置：
高空氣球4個；大型氣拱門1個；30平方左右舞臺1個；樓盤效果展示牌1套；廣告宣傳易拉寶4個；宣傳折頁1000份，周遍跨街橫幅、燈箱20套
4、員工統(tǒng)一著裝
三、活動進程（4月5日）
1、下午14：00正式開始（13：50——14：00禮炮、獎品展示）
2、14：00——14：30
主持人5分鐘、領導5分鐘、佳賓2人共10分鐘、活動解說8分鐘、公證人講話2分鐘。
3、搖號開始（14：30——15：00）同時登記匯總
4、搖號抽獎（15：00——16：00）
獎品分1、2、3等獎和紀念獎（100份）
5、現(xiàn)場答謝演出、小娛樂活動（16：00——17：00）工作人員休息
6、公布搖號和抽獎結(jié)果（17：10——17：30）
7、獲獎群眾領獎（17：30——17：50）
四、搖號辦法
五、活動經(jīng)費預算
20__年最重要的房地產(chǎn)營銷工具，二次三次傳播率100%，轉(zhuǎn)化率超20%-50%，售樓現(xiàn)場人氣爆棚的高科技營銷工具。深圳經(jīng)偉度科技有限公司自主研發(fā)的高精度的三維仿真系統(tǒng)(CCVRS)，其應用覆蓋城市設計、城市管理和城市生活等方方面面，能為三維數(shù)字城市系統(tǒng)的構(gòu)建提供完整的解決方案。聯(lián)系人石先生電話：15220288295
傳統(tǒng)房地產(chǎn)產(chǎn)品營銷展示模式
我國房地產(chǎn)銷售采用期房銷售模式，在客戶購房時，看不到實體現(xiàn)房，開發(fā)商只能提供小區(qū)沙盤模型及數(shù)量有限的實體樣板間供客戶體驗。由于實體樣板間投資巨大，一般只有有實力的開發(fā)商才會提供幾套主力戶型的樣板間。對于普通購房者來說，大都是非專業(yè)人士，僅僅通過沙盤模型和幾個樣板間以及銷售代表的語言描述，很難想象未來項目建成后的情形，客戶的體驗感非常差。
開發(fā)商為推廣項目，往往會通過主流大眾媒體進行宣傳，由于大眾媒體請準度較差，開發(fā)商花費了大量的'銷售費用，但收效甚微，如何高效的找到客戶是開發(fā)商的第一要務，所謂高效指的就是花費少，且傳播面廣，目標集中。在當下的傳播渠道中，移動互聯(lián)網(wǎng)無疑是根本的解決之道，通過微博、微信的鏈式傳導，可以快速高效的傳遞開發(fā)商項目信息，且花費卻可以忽略不計。
采用基于互聯(lián)網(wǎng)的虛擬現(xiàn)實技術(shù)為房地產(chǎn)營銷帶來的變化
基于互聯(lián)網(wǎng)的虛擬現(xiàn)實技術(shù)為房地產(chǎn)客戶帶來全新的沉浸式3D體驗。通過基于互聯(lián)網(wǎng)的虛擬現(xiàn)實技術(shù)，可以輕松將房地產(chǎn)開發(fā)項目在電腦中以3D仿真呈現(xiàn)，不論是小區(qū)環(huán)境還是戶型樣板間，都可以逼真展示。利用3D投影儀或者頭盔式3D顯示器，使用戶可以沉浸其中，如臨其境，客戶的體驗非常好，加深對項目的印象和感知，極大地促進銷售業(yè)務的開展。
虛擬現(xiàn)實房地產(chǎn)展示系統(tǒng)可以為客戶提供更為深度的服務。在虛擬環(huán)境下，開發(fā)出多種多樣、不同風格、不同造價的樣板間，給未來業(yè)主提供更加豐富的裝修方案，滿足不同業(yè)主對裝修的需求。
虛擬現(xiàn)實展示系統(tǒng)實現(xiàn)了基于互聯(lián)網(wǎng)的分布式虛擬現(xiàn)實場景，使得房地產(chǎn)項目更加便于在互聯(lián)網(wǎng)上進行傳播，客戶足不出戶便可以體驗房地產(chǎn)項目的優(yōu)勢及特點，吸引更多的客戶來實地看房、體驗。
虛擬現(xiàn)實展示系統(tǒng)可以幫助開發(fā)商進行全開發(fā)階段進行項目展示、用戶體驗及反饋。在拿地階段進行項目方案評估和決策，吸引顧客參與項目方案的制定，拉近與客戶的距離，節(jié)省巨額的營銷費用。沉浸式虛擬現(xiàn)實場景的開發(fā)可以為開發(fā)商節(jié)省大量的樣板間營造費用，同時為顧客帶來全新的“實景”體驗。
所以，基于互聯(lián)網(wǎng)的虛擬現(xiàn)實技術(shù)為房地產(chǎn)營銷帶來了全新的客戶體驗模式及宣傳推廣策略，在節(jié)約大量營銷費用和實體樣板間建造費用的前提下，帶來對客戶更深度和更貼近的服務，在當前方式產(chǎn)市場大調(diào)整，開發(fā)商面臨嚴峻市場挑戰(zhàn)的情形下，顯得尤為重要。
(一)廣告訴求重點
結(jié)合本案特點，在本案的不同銷售階段，將本案主題進行輪流展示，著力形象介紹，使其盡快被目標客戶群所了解和接受。具體廣告的訴求重點將從以下六方面突出。
1.項目的整體優(yōu)勢：可著重突出中高檔景觀樓盤和本市規(guī)模較大的樓盤。
2.地貌布局：本案遵循自然生態(tài)法則進行布局，小區(qū)地貌獨具特色。
3.生態(tài)環(huán)境景觀：獨特的景觀生態(tài)環(huán)境是本案的一大亮點，在推廣時應著重強調(diào)。
4.配套：本案擁有大型現(xiàn)代化購物商廈、大型景觀休閑廣場等完備的生活配套;與此同時，本案的智能化系統(tǒng)在本地也將是比較先進的。
5.人文氛圍：毗鄰×學院，同時這一區(qū)域?qū)⒅饾u發(fā)展成為__市的文教區(qū)，是__市最具現(xiàn)代文明底蘊的城市板塊，人文氣息十分濃厚，為本案營造了一種強烈的文化氛圍，這是本案最為珍貴的訴求點，應著重突出。
6.居住理念：本案所營造的是一種天人合一的居住理念，人與自然和諧相融是都市人居品質(zhì)的極致彰顯，倡導一種健康的生活方式也是本案的感性訴求點之一。
(二)廣告表現(xiàn)
1.廣告主題圍繞本案“____×”這一居住理念，在本案的不同營銷階段設置不同的推廣主題，包括上述幾大訴求點以及本案的銷售進展情況。
2.廣告主導概念：秀麗的自然風光條件與濃厚的人文氛圍完美結(jié)合。
3.廣告表現(xiàn)原則
(1)訴求單純形象力求突出產(chǎn)品品牌與產(chǎn)品本身的形象，文字感性而具有說服力。
(2)風格統(tǒng)一化：從傳播的媒介上整體考慮統(tǒng)一風格，包括選用的圖片、圖形、字體、色彩和編排樣式。
(3)系列化：在項目整個營銷過程中，根據(jù)項目的開發(fā)階段，按推廣的節(jié)奏，分為幾個推廣單元，形成單元系列，以加強每個階段的推廣與訴求重點，同時將本案各方面的優(yōu)勢點分章節(jié)進行有側(cè)重的展示，讓人們能強烈、全面地認識、認同本案所獨具的優(yōu)勢與品位。
(4)廣告誘導重點：著重分階段提示“__項目”針對各個目標消費群對自身價值的定位，界定自身價值、生活階層、生活品位等一系列針對個性的訴求，以提供充分的心理暗示，貼近目標消費群的心理期待，引導其采取購買行為。
(三)廣告媒體發(fā)布計劃
電視、廣播、報紙、戶外和車體等廣告的表現(xiàn)形式都將成為本案可選擇的宣傳推廣媒體，形成全方位的強大推廣媒體組合。
在本案各銷售階段媒體配合情況如表8-8所示。
表8-8本案各銷售階段媒體配合情況表